Mit 3 Verfahren den Immobilienwert ermitteln

In den letzten Jahren ist ein starker Anstieg der Immobilienpreise zu verzeichnen. Als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses steht dann die Frage im Raum: Was ist eigentlich der aktuelle Markt- oder Verkehrswert meiner Immobilie? Experten nutzen für die Ermittlung des Immobilienwerts drei gesetzlich geregelte Verfahren, die sich auch der Laie zunutze machen kann. Welche genau das sind, klären wir im folgenden Beitrag.

Wann macht es Sinn seinen Immobilienwert zu ermitteln?

Es gibt verschiedene Situationen, in denen es wichtig ist den aktuellen Verkehrswert vom Haus, oder der Wohnung zu wissen:

• Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollte vorab ein Sachverständiger einen realistischen Verkaufspreis festlegen, damit Ihre Immobilie nicht zu billig oder zu teuer auf dem Markt angepriesen wird
• Für Kreditanträge bei Banken wird oft der Immobilienwert verlangt, um ein dementsprechendes Angebot zu unterbreiten
• Ebenso bei Streitigkeiten um ein Gebäude, wie es nicht selten bei einer Erbschaft oder Scheidung der Fall ist, ist es unabdingbar eine Bewertung der Immobilie zu veranlassen

Die drei genormten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes!

In Deutschland wird mit dem Sachwertverfahren, dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren der Immobilienwert ermittelt. Im Folgenden Abschnitt erfahren Sie, was diese einzelnen Verfahren auszeichnet.

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Sachwertverfahren

Diese Berechnungsmethode kommt meist bei Immobilien zum Einsatz, die keinen Umsatz erzielen sollen. Damit sind öffentliche Gebäude wie beispielsweise Museen, Sporthallen und Bahnhöfe gemeint. Aber auch wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, kann das Sachwertverfahren eingesetzt werden.

Bei den Berechnungen wird ein fiktiver Neubau ihres Gebäudes angenommen. Daher wird der Sachwert einer Immobilie auch als Wiederbeschaffungswert bezeichnet. Der Wert des Grundstücks wird separat zum Wert des Gebäudes ermittelt und am Ende addiert. Zuletzt wird ein Marktanpassungsfaktor mit eingerechnet, der den endgültigen Verkehrswert preisgibt.

Vergleichswertverfahren

Bei dieser Methode wird, wie der Name schon sagt, verglichen. Dabei werden möglichst viele Daten aus vergleichbaren Objekten herangezogen. Diese beinhalten neben der Ausstattung, der Größe und der Lage, auch Faktoren wie eine vergleichbare Grundstücksgestaltung und ähnliche Erschließungsgrade. Dabei gilt: Je mehr Vergleichsobjekte vorhanden sind, desto spezifischer die Ermittlung des Immobilienwerts.

Ertragswertverfahren

Bei diesem Verfahren wird der Wert anhand der Erträge ermittelt, die mit der Immobilie erzielt werden. Dabei handelt es sich meist um Mieteinnahmen von Wohnungen, Geschäftsräumen oder Hotels. Das Verfahren ist vor allem für Investoren bedeutsam, die eine stabile Geldanlage suchen und mit Hilfe des Verfahrens einige entscheidende Informationen erhalten können.

Gibt es das ideale Verfahren zur Werteermittlung?

Das ist tatsächlich immer unterschiedlich. In kleinen Dörfern, oder bei Gebäuden, die sehr nach persönlichen Vorlieben entworfen wurden, gibt es oft keine vergleichbaren Immobilien, um das Vergleichswertverfahren anwenden zu können. Auch beim Ertragswertverfahren braucht es eine realistische Einschätzung der kommenden Erträge und beim Sachwertverfahren erfordert es eine optimale Einschätzung des Marktes, seitens des Gutachters.

Auch wenn die Verfahren von einem Laien anwendbar sind, gibt es viele weitere Faktoren die zu bedenken sind. Um den exakten Marktwert zu erhalten, sollte die Berechnung von einem Gutachter oder einen seriösen und erfahren Immobilienmakler durchgeführt werden.

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