Wenn Sie vorhaben Ihr Haus zu verkaufen, können unter Umständen Steuerabgabe fällig werden. Bei privater Gewinnerzielung gilt nach § 23 EStG grundsätzlich die Steuerpflicht. Die zu zahlende Spekulationssteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen umgangen werden, sodass Ihr Immobilienverkauf steuerfrei durchgeführt wird. Mehr zur Spekulationssteuer, welche Steuern noch anfallen und wie Sie diese Steuern teilweise einsparen können, erfahren Sie hier.

Wann Sie keine Steuern beim Hausverkauf zahlen müssen!

  1. Immobilie selbst vermietet/verpachtet

Wenn Sie Ihre Immobilie gewerblich genutzt haben, zwischen dem Erwerb und dem Verkauf über 10 Jahre liegen, greift die Spekulationsfrist und Sie können Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen.

  1. Eigennutzung der Immobilie

Sollten Sie das Haus oder die Wohnung selber bewohnen, ist die Spekulationsfrist in diesem Fall irrelevant. Das bedeutet: Auch wenn Sie weniger als zehn Jahre im Besitz der Immobilie sind, fallen beim Verkauf keine Spekulationssteuern an.

  1. Erst vermietet/verpachtet, dann selbst genutzt

Haben Sie Ihr Haus zunächst gewerblich genutzt und anschließend zur Eigennutzung angemeldet, fallen keine Steuern an, wenn Sie die letzten zwei Kalenderjahre vor dem Verkauf die Immobilie selbst genutzt haben.

Welche Steuern Sie beim Hausverkauf eventuell zahlen müssen

  1. Gewerbesteuer

Sollten Sie, innerhalb von fünf Jahren, mehr als drei Immobiliengeschäfte abgewickelt haben, wird das Finanzamt prüfen, ob ein gewerblicher Grundstückhandel vorliegt. Die Höhe, der dann zu zahlenden Gewerbesteuer, ist der Verkaufsgewinn multipliziert mit einer Steuermesszahl von 3,5%, sowie einen festgelegten Satz, der sich je nach Gemeinde unterscheidet. Dabei gilt es zu beachten, dass auch Freibeträge in verschiedenen Höhen, geltend gemacht werden können.

  1. Umsatzsteuer

Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, fällt neben der Gewerbesteuer, auch die Umsatzsteuer an. Gemäß dem § 12 Umsatzsteuergesetzt beträgt die aktuelle Umsatzsteuer 19% (Stand: 2022). Diese wird nicht nur beim Verkaufspreis fällig, sondern auch Notar- und Maklergebühren unterliegen der Umsatzsteuerpflicht.

Diese Steuer wird vom Käufer der Immobilie getragen

Die sogenannte Grunderwerbssteuer kann nicht mit der Spekulationssteuer verglichen werden. Sie wird vom Käufer getragen und fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus. Der Käufer muss damit rechnen zwischen 3,5% (z.B. in Sachsen und Bayern) und 6,5% (z.B. in Brandenburg und Schleswig-Holstein) des Kaufpreises als Grundsteuer an das Finanzamt zu zahlen.

Mögliche Einsparungen für den Verkäufer der Immobilie

Muss die Spekulationssteuer gezahlt werden, gibt es eine Option, um die Steuerabgaben zu mindern. Die Ausgaben, die beim Verkauf des Hauses entstehen, können vom zu versteuernden Verkaufsgewinn abgezogen werden. Dazu gehören:

  • Maklergebühren
  • Notargebühren
  • Eintragung ins Grundbuch
  • Kosten für Werbeanzeigen
  • Reparaturkosten des Hauses, vorausgesetzt die Reparatur wurde in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf umgesetzt.
  • Kosten für die Wertermittlung der Immobilie mittels Gutachter/Sachverständigen

Experten-Rat: Geld sparen beim Hausverkauf

Wenn Sie Ihr Haus selbst verkaufen möchten, gibt es neben der zu zahlenden Steuer noch viele weiter Aspekte, die bedacht werden müssen. Knifflig wird es gerade bei der komplexen Wertermittlung der Immobilie, die entscheidend für einen erfolgreichen und schnellen Verkauf ist.

Als Sachverständiger haben wir für Sie einen leicht verständlichen Ratgeber ohne Behördendeutsch zusammengestellt, in dem Sie alles zur Wertermittlung Ihres Hauses erfahren, welche Hürden zu nehmen sind und welche Fehler unbedingt vermieden werden sollten.

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Über den Autor

CHRISTIAN
RETTSTADT

Nach seiner Ausbildung zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und später zum Immobilienfachwirt arbeitete Herr Rettstadt als Grundstückseinkäufer für zwei in München ansässige Bauträger. Schon 1990 selbstständig gründete er mit Partnern drei noch heute erfolgreich tätige Immobilienunternehmen. Hauptverantwortlich für den Grundstückseinkauf handelt er als geschäftsführender Gesellschafter der RV Wohnbau GmbH.

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  • Christian Rettstadt